地产战略投资决策与财务报表分析

一、战略投资与报表分析
长期投资决策程序：先要搞清如何选择项目以及投资的目标是什么？
如何选择一个好项目？
投资人的整体投资方向
    行业发展趋势的整体判断
    竞争能力分析
    管理团队能力考核
    财务分析
    盈利模式
    SWOT分析
    经营模式

你所投资的目标是什么？
    投资的趋动力
    获取资本增值，通过以下方式：
    投资后上市退出
    产业链上下游整合
    整合后上市退出
    投资后转让给上市公司或产业投资者
    公司内部管理层回购
案例1：某个酒店集团决定收购一个台湾地产在江西一个公园项目，这个项目投资于1999年，前期投资12亿元，总投资预计为30亿元，后因资金问题停工，但这个项目在南昌市占地大约1000亩，尚需要新注资25亿元，如果你是这个酒店集团的总经理，你如何看待这个项目？
行业发展趋势的整体判断：
从胡锦涛总书记访问拉美的第一站说起，做为企业对行业趋势的掌握应该注意的方法。
不同阶段的企业项目所对应的投资策略：
例如：处于快速成长期的项目所应对的策略。

运用资源分配策略影响竞争者的投资决策
直奔主题：向目标市场投入大量资金，防止竞争对手进入。
虚张声势：向非目标市场投入少量资金，让竞争者去维护那个市场
有意退让：有意放弃自己的市场，让竞争对手在那里投入资源。
竞争能力分析：
与上游、下游企业的关系：你的项目是否具备形成产业链的关键？
现金流量及其估算：
项目的未来价值到底怎么看？
案例分析2：从汇丰投资银行部的现金流量测算看一个企业项目的优劣。

二、企业活动及报表分析
1、本量利分析：利润敏感性分析，从市场占有率到目标利润的分析
2、经营活动现金流量分析：看一个企业项目的运营模式
3、资产负债表重点看什么？主要指标：流动比率、速动比率、总杠杆、应收款项、长期与短期负债。
4、损益表重点看什么？利息保障倍数、息税前利润、成本占收入比重。

三、组织结构及财务报表分析
1、财务报表分析的基本方法：
比率分析
现金流分析
同型分析
同一张报表的结构分析：
案例3：以厦新电子2002-2004年财务报表看这个企业的组织结构及财务状况。
趋势分析
同一公司各年度财务数据的对比分析：最近三年的财务年报分析：持续增长

2、比较分析
不同公司财务数据的对比分析：
哪个项目是最好的？
案例4：某个集团企业重组中的项目财务分析。

四、经营战略与财务报表分析：
1、企业经营战略：投资与融资战略的制定——是营销第一还是资本运营第一？
2、营运能力分析：鸡肋的项目、明星项目
3、项目风险与财务报表分析：
风险如何规避？

五、战略投资、战略评价、财务方法的改进
什么是战略投资？
战略投资是让公司变得更好的投资

什么样的公司是好公司？
投资资本回报？从签定对赌协议看如何确保投资资本回报？
案例5：某个房地产集团企业收购中小宾馆中的代价与对策，对赌协议如何着手？