房地产企业涉税风险管理与纳税策划

第一模块 房地产开发企业税收基础知识概述
一、房地产行业的税收现状及政策走向
二、房地产行业涉税的主要税种
三、房地产行业税收管理中存在的问题和风险

第二模块 房地产开发企业主要税种的税收管理知识与政策分析
一、营业税的管理
  营业税税目、税率与计税依据
  营业税相关的税收政策解读与分析

二、土地增值税的管理
  土地增值税计税依据的具体确认
  土地增值税计税依据的基本规定
  土地增值税计税依据的其他规定
  土地增值税的清算
  土地增值税清算范围
  扣除项目的规定
  土地增值税清算资料的报送
  清算后发生支出的处理
  土地增值税相关的税收政策解读与分析

三、企业所得税的管理
  企业所得税纳税人、税率与应纳税所得额的计算
  企业所得税税前扣除的相关规定
  企业所得相关税优惠政策分析与解读

第三模块  房地产开发企业不同开发阶段的涉税风险管理与纳税策划
一、公司设立与征地环节阶段
  股东抽逃出资的风险
  设立房地产公司股东身份的选择与税负
  前期立项主要税收风险规避
  土地使用权的取得方式与税收负担
  取得土地使用权环节涉及税种分析

二、取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划
  出让招拍挂方式购买土地使用权
  购买整体资产
  购买转让土地
  合并目标企业
  分立购买股权/或直接购买股权（股权溢价）
  拆迁方式取得土地使用权
  前期报批报建准备
  融资方式与税务处理
  合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划

三、项目施工建设环节阶段
  开发成本核算内容 
  项目开发成本对象的确定：
  项目特殊开发方式（1）代建    （2）联合开发
  施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理
（1）销售方同时负责安装
（2）工程大包合同
（3）清包工合同
  票据审核管理与风险防范
  发票对后期土地增值税及企业所得税影响

四、预售环节阶段
  商品房预售条件
  预售商品房的会计核算
  预售阶段纳税要求
  现房销售条件
  企业所得税预缴
  未完工年度汇算清缴

五、项目竣工环节阶段
  完工年度成本的分配与结转
  完工年度所得税汇算清缴
  完工年度财务核算与税务管理注意事项

六、项目清盘环节阶段
  土地增值税清算
  公司注销清算
  注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题